Como funciona o financiamento de imóvel?

Tempo de leitura: 3 min

Escrito por MCarlos
em março 21, 2022

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Modalidade abre caminho para realizar o sonho da casa própria

A compra de um imóvel próprio é uma das maiores decisões que são tomadas por uma pessoa. Por um lado, trata-se da maior aquisição da vida de muitos. Por outro lado, nem todos conseguem adquirir um imóvel pagando o valor à vista.

Para o segundo grupo, o financiamento imobiliário é uma ferramenta que facilita a realização desse sonho. Nesse sentido, o financiamento permite a compra do imóvel sem que você precise ter o valor integral. Basta ter apenas o valor da entrada, enquanto a instituição financeira arca com o restante.

Mas como funciona essa porta de entrada para o sonho da casa própria? Quais são os encargos e obrigações desse tipo de financiamento? Se você ainda tem essas e outras dúvidas, este texto vai lhe ajudar a obter as respostas.

O que é um financiamento imobiliário

De maneira geral, financiar é pegar dinheiro emprestado com algum banco com o objetivo de realizar alguma aquisição. Esse dinheiro é pago em parcelas ao longo de um prazo pré-definido em contrato.

Nesse sentido, o financiamento imobiliário funciona da mesma forma. O tomador que deseja comprar um imóvel desembolsa um valor de entrada e pede emprestado com o banco o restante, que será pago em parcelas corrigidas de acordo com uma taxa de juros.

A maioria dos financiamentos imobiliários são de longo prazo, com contratos que variam entre 25 a 30 anos. Durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador, mas não pode ser negociado enquanto o empréstimo com o banco não for quitado.

Taxas de juros

Cada instituição financeira estipula a taxa de juros que deseja cobrar para seus financiamentos. Ela geralmente é estipulada pelo banco e pode — ou não — ser atrelada a algum índice de preços oficial. A maioria dos financiamentos é atrelada à taxa Selic, que é a taxa básica da economia.

Dessa forma, se a Selic aumenta, os juros do financiamento também sobem. Com a alta da Selic — de 2% ao ano em março de 2021 para os atuais 10,75% —, a média das taxas de juros cobradas por bancos nessa modalidade de crédito saiu de 6,96% quase um ano atrás para 9,33%, uma alta de 2,37 pontos percentuais. Os dados são do comparativo de financiamentos do Melhor Taxa.

Há também os tipos de financiamento de modalidade regressiva, ou seja, com parcelas cujo valor caem ao longo do tempo. Assim, o financiamento começa com um valor de parcela, mas este vai caindo conforme o contrato se aproxima do final.

Alienação fiduciária

Lembra-se que o imóvel não pode ser vendido enquanto o contrato do financiamento não é quitado? Isso ocorre graças à alienação fiduciária, que significa “transferir algo com confiança”.

Ou seja, um bem que está em alienação fiduciária serve como garantia de uma dívida. No caso de imóveis, o bem financiado permanece sendo do banco até a quitação do valor financiado.

Nesse modelo, o cliente tem a posse e pode residir no imóvel, mas a propriedade é do banco. Se ele não honrar o compromisso e atrasar o pagamento das parcelas do financiamento, o imóvel pode ser tomado pela instituição credora.

Por contar com a garantia de um bem físico, os financiamentos imobiliários possuem taxas bem menores do que outras modalidades, como cartão de crédito. Afinal, o banco pode simplesmente pegar o bem de volta e revendê-lo, recuperando parte ou todo o prejuízo.

Encargos e amortização

Além dos juros, existem outros encargos que podem estar presentes em um financiamento imobiliário. Um deles é a correção monetária, que atualiza o valor da parcela com base na inflação oficial. Vários índices podem ser utilizados, como o IPCA e o IGP-M (este é o mais comum no mercado de imóveis).

O financiamento também pode conter outros encargos, como taxas administrativas, seguros, entre outros. Por isso é importante ler com atenção o contrato e conhecer todos os custos que estão sendo pagos.

Entretanto, você também pode reduzir parte desses encargos através da amortização da dívida. Isso é feito através do pagamento antecipado de parcelas antes do seu vencimento. Por exemplo, se você escolher pagar três parcelas em um mês, ao invés de apenas uma. Nesse caso, as duas parcelas extras serão abatidas do saldo devedor, bem como os juros e encargos que incidem sobre elas.

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